Centre Rive droite 1er, 2e, 3e, 4e le vieux Paris plus abordable

Les transactions du centre historique de la capitale affichent une certaine anxiété : « Plus aucune visite pour les appartements sombres, bruyants, sans ascenseur... tandis que les autres logements sont souvent négociés à-10 %, voire loués en meublé ou retirés de la vente », note Century 21 Fortis Immo. Aux Halles, le mètre carré démarre à 6 000 E près du Forum, atteignant 8 000 E dans les meilleurs immeubles avec ascenseur. Ce plafond correspond au ticket d'entrée de l'axe résidentiel de la rue Saint-Honoré. Entre l'Opéra-Comique et le jardin du Palais-Royal, un 2-pièces de 58 m2 s'est vendu 455 000 E, au 3e étage avec ascenseur d'un bel immeuble de la rue de Richelieu (7 860 E/m2). Son propriétaire en souhaitait 508 000 E...

De 7 000 à 9 000 E/m2 : c'est la somme que doivent débourser les jeunes couples sans enfant ni voiture pour habiter les petites surfaces avec poutres et tommettes, proches du marché de la rue Montorgueil. Moins chers, les immeubles du Sentier oscillent entre 6 000 E/m2 près de la porte Saint-Denis et 8 000 E/m2.

On retrouve cette gamme de prix vers Beaubourg/Arts-et-Métiers. Un studio de 26 m2 s'est ainsi vendu 205 000 E dans la bruyante rue au Maire (7 880 E/m2). Mais autour du Centre Pompidou ou de la rue de Bretagne, toujours en vogue, la note peut grimper jusqu'à 8 500 E/m2.

« Les vendeurs du Marais peinent à consentir 15 % de rabais, au lieu d'une ristourne habituelle de 5 %, avant l'été », s'inquiète l'agence Accentim. Au coeur de la zone prisée de la communauté gay, les transactions varient souvent de 8 500 à 9 500 E/m2. Rue Sainte-Croix-de-la-Bretonnerie, ce joli 2-pièces de 40 m2 vendu 355 000 E (8 875 E/m2) aurait valu 380 000 E il y a un an.

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Centre Rive gauche 5e, 6e, 7e des opportunités familiales

En baisse, la cote du paisible 5e s'étage en tranches napolitaines : de 6 000 à 7 000 E/m2 vers le Jardin des Plantes, de 7 000 à 8 000 entre le Val-de-Grâce et la fac de Jussieu, et de 8 500 à 10 000 aux marges du 6e. « La clientèle étrangère s'est raréfiée rue Mouffetard, où les studios et 2-pièces partent de 7 000 à 9 500 E/m2 », note C21 Quartier latin. Les logements avec défauts majeurs (vis-à-vis proche, étage bas sur rue...) sont pénalisés : 1er étage sombre, travaux à engager... Acheté 710 000 E, près de la place Monge, ce 5-pièces de 100 m2 aurait coûté 850 000 E il y a un an. Près de là, un 2-pièces en rez-de-chaussée s'est vendu 6 620 E/m2.

Notre-Dame-des-Champs offre aux familles aisées des 4-pièces de 90 m2 (parquet, moulures...) cédés 875 000 E et des 6-pièces de 160 m2, vendus 1,45 million d'euros. « De fréquentes baisses de 5 à 10 % s'adaptent à la réalité de la demande », note l'Agence Littré. 1,55 million d'euros : c'est le prix payé pour ce 5-pièces de 180 m2 avec ascenseur et vue arborée (8 610 E/m2). « Le téléphone ne sonne plus dès qu'un bien est surévalué », souligne C21 Fraka immobilier. Plus on descend vers la Seine, plus c'est cher : 10 260 E/m2 pour ce 2-pièces de 38 m2 (étage élevé, ascenseur) rue du Dragon. « Aujourd'hui, les prix sont les prix, et le marché affectif semble dépassé, même à Saint-Germain-des-Prés », indique le groupe Emile Garcin. Seules les « adresses » ou jolies vues dépassent ici 12 000 E/m2.

Avec ses façades en pierre de taille ou plus modestes, le quartier du Gros-Caillou assoit son succès, de la rue de l'Université aux képis de l'Ecole-Militaire : « Peu d'attentisme mais davantage d'attention dans les achats du 7e, qui valorisent les appartements lumineux, avec ascenseur ou pièces bien distribuées », note Alexandre Moisset, du Groupe Mobilis. Souvent louées, les petites surfaces des immeubles Eiffel démarrent à 7 500 E/m2 près du marché de la rue Cler. Comptez 8 500 E/m2 dans l'habitat des années 30 ou en étages intermédiaires des immeubles bourgeois. Vous rêvez d'emménager en haut des immeubles cossus des larges avenues arborées (Bosquet, Latour-Maubourg...) ? Là, c'est au moins 9 500 E/m2.

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Paris Est 11e, 12e, 19e, 20e des lendemains de fête

Dans le 11e, les acquéreurs ciblent les biens plus classiques pouvant être revendus plus facilement. Les prix oscillent entre 5 500 et 6 500 E/m2, en baisse d'environ 1 000 E/m2, même dans le fief bobo du quartier Parmentier (voir encadré suivante).

En trois mois, le marché du 12e a changé : « Ce n'est pas une couleuvre mais un boa constrictor trop long à avaler pour les propriétaires, qui souvent diffèrent ou retirent leur vente », s'inquiète C21 Chorus immobilier. Si les biens corrects se négocient entre 6 200 et 6 700 E/m2 vers Faidherbe-Chaligny et Aligre, ils partent autour de 6 100 E/m2 du boulevard Diderot à la place Félix-Eboué. Alors que le ticket d'entrée de Picpus démarre à 5 500 E/m2, la note grimpe au-delà de 6 500 E/m2 pour les meilleurs biens en pierre de taille du 12e (Bastille, gare de Lyon, Nation...).

Le 19e reste l'arrondissement le moins cher de Paris. Les prix baissent au fur et à mesure que l'on s'éloigne du parc des Buttes-Chaumont. « Désormais, au-delà de 250 000 E, les ventes peinent à se concrétiser », juge ABC Immobilier. Quatre étages sans ascenseur, des travaux à engager... Au pied du métro Colonel-Fabien, un primo-accédant a déboursé 130 000 E pour ce 2-pièces de 28 m2 (4 650 E/m2). « Il y a un an, il se serait vendu sans souci 160 000 E », souligne l'agence.

Dans le 20e, les appartements du quartier Saint-Fargeau, souvent affichés à 5 400 E/m2, plafonnent aujourd'hui à 4 900 E/m2. « Les prix ne baissent pas dans la présentation mais dans les négociations, qui atteignent 10 à 15 % », juge Eric Slakmon, chez Guy Hoquet Pyrénées. Les 3-pièces de 60 m2 coûtent 300 000 E le long des boulevards des Maréchaux, jusqu'à 360 000 E aux abords de la place Gambetta, voire davantage dans les meilleurs immeubles des rues Orfila ou de Chine, proches des squares, petits commerces, cinémas...

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Paris Ouest 8e, 16e, 17e des baisses sélectives

Avec plus de choix et des prix corrigés depuis cet automne, les acheteurs ont repris la main dans le vaste 16e. Mais son parc immobilier huppé enregistre des baisses différentes selon le type de bien proposé. Au nord de l'arrondissement, les logements de qualité, souvent cédés autour de 8 000 E/m2, connaissent de fréquents rabais de 500 E/m2. Une correction plus sévère touche les appartements à défauts, désormais décotés de 1 500 E/m2 ! A Passy, un 2-pièces bourgeois rénové de 52 m2 s'est vendu 435 000 E, en étage élevé, rue Offenbach (8 365 E/m2). Directeur du Groupe Consultants Immobilier, Roger Abecassis est formel : « Vers le sud, les prix baissent de 8 % après la rue du Ranelagh et chutent encore de 8 % au-delà du boulevard Exelmans. » Dans les 8e et 17e, les prix des appartements familiaux résistent mieux dans les quartiers résidentiels (voir encadré).

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Paris Nord 9e, 10e, 18e une mosaïque de choix

Dans le 9e, classique ou canaille, les vendeurs anticipent la baisse :-5 % pour les biens corrects et-10 % pour les logements moins bien lotis. Obtenu à 6 700 E autour de Saint-Lazare, Clichy ou Amsterdam, le mètre carré plafonne à 7 500 E vers Martyrs ou la Nouvelle-Athènes. « La demande cible aujourd'hui des 2-pièces de 35 m2, payés entre 230 000 et 250 000 E », note C21 Saint-Georges. Affiché à 482 000 E, entre les théâtres de la place Saint-Georges et les commerces de la rue des Martyrs, un 68 m2 (ascenseur, bon plan...) s'est vendu 471 000 E (6 930 E/m2).

Central, bien maillé en transports (gares, RER, Eole, bus), le 10e réajuste son marché : «-5 % ici,-15 % là... Ces baisses restent très faibles en regard de prix immobiliers multipliés par deux ou trois en dix ans », note C21 Magenta. Hormis les studios et les vues sur le canal Saint-Martin, les échanges oscillent entre 5 000 et 6000 E/m2. Près de la place Franz-Liszt, rue d'Hauteville, un 4-pièces bourgeois de 89 m2 s'est vite vendu à 540 000 E (6 070 E/m2). Plus on descend vers République, plus c'est cher, la facture dépassant 6 000 E/m2 vers les berges du canal.

« Lumière, vue... Autour de la mairie du 18e, dès lors que les prestations ne sont pas au rendez-vous, les prix chutent de façon significative », observe Frédéric Teboul, de Guy Hoquet Caulaincourt. Immeubles en brique, pierre de taille, résidences modernes..., les ventes évoluent souvent entre les rues Ordener et Caulaincourt entre 5 700 et 6 500 E/m2, avec une fréquente décote à chaque extrémité. Au 5e étage sans ascenseur d'un immeuble bourgeois de la rue Ferdinand-Flocon, un charmant 2-pièces rénové de 35 m2 s'est négocié 200 000 E, après 35 000 E de rabais (5 710 E/m2). Mais si vous visez la butte Montmartre, prévoyez entre 6 300 et 8 500 E/m2. Aux Abbesses, ça baisse ! Un 3-pièces de 49 m2 a coûté 310 000 E, rue Durantin (6 330 E/m2).

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Paris Sud 13e, 14e, 15e les écarts s'accentuent

Dans le 13e, le quartier Patay-Chevaleret offre des logements à rénover à partir de 5 000 E/m2 et d'agréables résidences modernes, cédées à 6 000 E/m2 autour de la place Jeanne-d'Arc. Pour le cabinet Raimon Orpi, « les prix des appartements familiaux de Maison-Blanche ont baissé de 10 % par rapport à l'été dernier ». Affiché 460 000 E, ce 3-pièces moderne de 77 m2 s'est vendu 400 000 E (5 200 E/m2). Dans les tours avec piscine de l'avenue d'Italie, le mètre carré démarre à 6 500 et va jusqu'à 7 000 E, pour les expositions ouest, plus lumineuses et dotées de vues sur la tour Eiffel.

Au sein du 14e, où les prix ont doublé en dix ans, les écarts s'accentuent selon l'adresse et la qualité du bien. « Liée à la restriction du crédit, la brutale baisse du second semestre nous ramène aux tarifs en vigueur fin 2007 », commente Laforêt Losserand. Accessible à 5 500 E porte de Vanves, le mètre carré varie entre 6 000 et 6 500 E à Pernety. Affiché 320 000 E avant l'été, ce 2-pièces de 40 m2 s'est vendu 275 000 E dans un immeuble en brique avec ascenseur (6 875 E/m2). Ni sombre ni en 1er étage, le mètre carré sur cour coûte environ 8 000 E aux abords de la rue Daguerre.

Le stock s'est reconstitué dans le vaste 15e, toujours plus abordable au sud. Malgré l'arrivée du tramway, les beaux immeubles de la porte de Versailles plafonnent à 6 700 E/m2. Anciens ou plus récents, les logements de bon standing des axes commerçants (Zola, Convention, Faure, Saint-Charles...) se négocient autour de 7 200 E/m2, au lieu de 7 500 E au printemps dernier. Au 4e étage avec ascenseur, situé à l'angle des rues Mademoiselle et Lecourbe, ce 3-pièces bourgeois de 56 m2 proposé à 430 000 E s'est vendu 400 000 E (7 140 E/m2). « Autrefois prisés des investisseurs locatifs, les rez-de-chaussée et premiers étages ne trouvent plus guère preneur », note l'étude Warbel.

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